De Vereniging van Eigenaren: uitkomst of hoofdpijn?
Door: mr. Sabine J.C. Anthonio
Heeft u onlangs een (nieuwbouw) appartement gekocht, dan is de kans groot dat u op grond van de koopovereenkomst en/of leveringsakte verplicht lid dient te worden van een Vereniging van Eigenaren (‘VvE’). De VvE is een vereniging van alle appartementseigenaren in een gebouw of woningeigenaren in een gated community. Voor het gemak gaat het in dit artikel om de VvE die conform Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is opgericht. De VvE komt op voor de belangen van de eigenaren en is onder andere verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, denk aan de gemeenschappelijke tuin en het gemeenschappelijk zwembad. Gaat er iets mis ten aanzien van die gemeenschappelijke ruimtes, dan regelt de VvE de reparatie. Zo hoeft u niet in uw eentje op te draaien voor kosten die eigenlijk iedereen aangaan. Deze kosten worden uit de verplichte maandelijkse bijdragen van de leden betaald.
Binnen een goed functionerende VvE wordt er regelmatig vergaderd om zodoende conform de splitsingsakte of statuten/reglementen van de VvE besluiten te nemen over toekomstige onderhoudsplannen, af te sluiten verzekeringen en overige gezamenlijk te maken kosten. Leden van de VvE kunnen ook andere zaken ter stemming brengen voor de Vergadering van Eigenaars. Wat we vaak voorbij zien komen zijn verzoeken tot het aanbrengen van wijzigingen aan de opstal zoals het bouwen of verlengen van een afdak/terras, (geluids)overlast gerelateerde perikelen en het al dan niet houden van een (of meerdere) huisdier(en). Binnen de Vergadering van Eigenaars wordt op democratische wijze beslist: de meeste stemmen gelden tenzij de statuten anders bepalen. Het kan dus voorkomen dat u het soms niet eens bent met een besluit. Daar heeft u zich in beginsel bij neer te leggen, tenzij uw belangen met dit besluit onredelijk worden aangetast. In dat geval kunt u binnen een maand nadat u van dit besluit kennis heeft kunnen nemen, vernietiging hiervan verzoeken bij de rechter.
In sommige gevallen bestaat de VvE wel op papier, maar is deze nauwelijks actief. Er worden geen bijdragen betaald en er zijn geen vergaderingen. Dit noemen we een slapende VvE. Het behoeft geen uitleg dat een slapende VvE risico’s met zich mee kan brengen. Als er bijvoorbeeld geen geld is geïnd en gereserveerd voor onderhoud en er gaat wat mis, dan kunnen de kosten ineens hoog oplopen. Een slapende VvE kan weer actief worden gemaakt, maar dat vraagt doorgaans meer dan alleen het ‘weer gaan betalen’ van het lidmaatschap. Degenen die nieuw plaatsnemen in het bestuur van de VvE erven dan ook vaak meer dan alleen achterstallige contributie.
Een slapende VvE is niet het enige aandachtspunt. Ook actieve VvE’s kunnen problemen hebben, zoals achterstallig onderhoud, gebrekkige of ondeugdelijk bijgehouden administratie, slechte communicatie of leden die niet meewerken of hun maandelijkse bijdrage niet voldoen. Het is van belang goed voor ogen te hebben wat conform de splitsingsakte of statuten (en eventuele reglementen) van de VvE de toebedeelde taken en bevoegdheden zijn van de VvE en wat de regels zijn betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Als bestuurslid wilt u immers voorkomen dat u uw bevoegdheid te buiten gaat om (persoonlijke) aansprakelijkheid te voorkomen. En als lid wilt u voorkomen dat u al dan niet in rechte wordt aangesproken op niet nakoming van enige op u rustende verplichting.
Als nog niet alle appartementen verkocht zijn op een project, is de kans voorts aanwezig dat de ontwikkellaar als groot eigenaar (van alle nog onverkochte appartementen) een meerderheidsstem heeft tijdens de Vergadering van Eigenaars. Ook hier geldt in principe dat de meerderheidsstemmen gelden. Als u tot de minderheid behoort, moet u zo’n besluit in principe accepteren. Dat kan anders zijn indien wordt vastgesteld dat een groot eigenaar zijn invloed misbruikt. Van een groot eigenaar mag namelijk worden verwacht dat hij zich redelijk en zorgvuldig opstelt tegenover de andere eigenaren. Doet hij dat niet, dan kan er sprake zijn van machtsmisbruik. Daar kan bijvoorbeeld sprake van zijn als een groot eigenaar zelf financieel voordeel haalt uit een besluit, niet open en eerlijk is richting andere eigenaren en zonder gegronde reden of onderbouwing voor of tegen voorstellen stemt. In zulke situaties kan het handelen van een groot eigenaar in strijd zijn met wat binnen een VvE als redelijk en billijk wordt gezien. Voor groot eigenaren die tevens in het bestuur van de VvE zitten, is het daarom des te belangrijker zo transparant mogelijk te zijn ten aanzien van voorstellen waarover wordt besloten binnen de VvE. Als er sprake is van een belangenverstrengeling, kan de groot eigenaar er bovendien voor kiezen zich te onthouden van stemmen, een en ander uiteraard conform het bepaalde in de statuten.
Al met al, is het aan te raden om alvorens een appartement (of woning) te kopen waarbij lidmaatschap van de VvE verplicht is, na te gaan wat de standing is van de VvE en u gedegen te laten informeren.